江南小说网

“商业，商业，商业，怎么又是商业抵押？这报上来这些项目怎么没一个是普通住宅的？”常珂发火道。

“商业住宅风险很大，我也和业务部门的人说了，可是他们说商业住宅的项目很多，普通住宅的都给别人抢走了。而且业务人员说指引里面也没有说不能做商业抵押。”

“说是这么说，但是商业住宅和普通住宅比较起来当然是拿普通住宅的地了。现在的房地产市场就是这样，虽然生意也不一定会死，但是绝对没有普通住宅来的安全。”

“没有业务呀怎么办？”

“怎么会没有业务呢？”

“这些地产商都坏的很，他们需要知道我们能给到多少钱才有可能和你谈，才会有好的抵押物抵押给你。常总你能告诉我，我们一次性能放多少钱吗？”

其实这也是常珂担心的。他现在也不知道秦小可承诺的募集资金到底在何处？

他只知道。秦小可让姜明超在良品网的一个区域内专门卖资管产品，现在网站已经开发好了，就等着他的产品上限了。

“秦总，现在地产商他们都说，需要知道我们能给多少钱，在多长时间内能给钱，这样他才能给我们好的抵押物。”

“能给多少钱？这个其实要根据募集资金的情况来看，我现在也不知道能卖掉多少。”

“所以这就是最大的问题。秦总，如果这个难题不攻破的话，都没有地产商愿意和我们谈。”

“他们想要多少钱？”

“他们普遍的要求是5个亿的规模，一个星期内放款，这样就能给我们满足432条件的住宅抵押。”

“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线。

432的核心无非是防止房地产商空手套白狼:防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款，开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。

比如，一个地产商拿了一块地，三年了没有开发，每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价，防止的就是这种情况。

按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的:房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投资中始终有自己25％的自有资金比例。

注意，在银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷，也必须有25％是自有资金。待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷。

其中“4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；

“3”是指地产商必须至少投入30％的自有资金；

“2”是指开发商必须有国家二级资质。

秦小可说道:“那现在的地产公司其实是想利用我们的资金用于支付土地款，是不是？”

“其实是怎么回事。”

“那我觉得我们应该更加有话语权。”

“说是这么说，但是资管公司不止我们一家，他们从别家也能拿到钱。所以秦总你要告诉他们的是能给多少钱，什么时候给？”

“这确实是个难题。你让我想想吧，资管产品的销售专区已经建好了，我现在还不知道我们的销售能力能有多强。”

“秦总，其实我一直觉得这个事情不能太乐观，你想我们是一家刚成立的资管公司，就算良品网是比较有名气的网站，但是在上面买资管产品这个事情不是特别的靠谱，资管产品动辄100万起，客户怎么可能就像买白菜一样的都不了解清楚就直接买了，所以我觉得还是要有专人去和他们服务，要搭建我们自己的销售团队。”常珂语重心长的分析道。

这倒是秦小可一开始没有考虑到的:“行业内的其他公司是怎么做的？”

“他们有的是有自己的销售团队，有的是依赖银行的销售渠道，基本上就是这个两种方式。”

“这件事情还是要找陆仁东。”

“建团队当然要建。”陆仁东一上来就是这句话。

“你可以利用你的网站，得到一些潜在的客户，当他们对于产品感兴趣时，立刻有专人和他们对接。”

“资管公司最重要的就是客户。一个是融资客户，一个是财富的客户。你必须要找到一批非常忠实的客户，才能让整个公司正常并且高效的运转起来。”

“我觉得你的潜在客户已经有了，但是没有专属的服务，他们真正愿意掏钱来买产品的不会太多。”

“但是现在最紧迫的事情是如何和房地产公司报价，这个报价里面既包含我们的风险定价，也包含了我们能给到的规模和时效。”秦小可看着陆仁东，一针见血地指了出来。

“我倒是有个主意，我们先垫钱出去，这样行不行？”

“垫钱？用什么垫？”

“用我们的资本金呀？”

“这个不行吧，那不是成了资本金直接放贷，那还叫什么资管公司？”

“这只是过渡时期，如果我们的销售能力强的话，可能也只需要垫一到两周，资金回笼不就好了？”常珂这个想法很大胆，不过他也不知道是否可行。

秦小可略微思索了片刻:“这里面有几个风险，一是如果我们销售能力不行，那资本金就陷进去了，这样是否合规还要请示监管员；二是这里面自有资金和理财资金混同的问题，是不是会违反相关的法规，请合规部门评估一下，不行，我们再去一下监管部门，和他们亲自沟通一下这件事情，看看他们的态度。”

一家公司真正运作起来，才会发现有很多的方面需要考虑，资管公司成立之后，秦小可才真正体会到了高度监管是个什么意思，他们所有的业务都是要事前向监管部门进行报批，得到批准之后才能够开展，之前监管部门找她去开过会，秦小可发现他们强调的最多的是风险。